Hotel

Praças do leilão

Descrição do imóvel

Direitos possessórios sobre o imóvel localizado na Rua Varginha, 700 e 720, São Benedito, Uberaba - MG, de propriedade de MIGUEL CARLOS ALBERTO DA COSTA, registrado no Cartório do 1º Ofício do Registro de Imóveis de Uberaba - MG, sob a matrícula n.º 66.713, do Livro 2 - Registro Geral (anteriormente constante na 1ª parte da transcrição de transmissão nº 17.442 do 1º CRI de Uberaba -MG), (Id. 227028943).Descrição da Matrícula sob 66.713 do 1º CRI de Uberaba/MG: IMÓVEL: 03 (três) casas situadas nesta cidade, no Alto S. Benedito, na Rua Varginha, do lado direito de quem vai do Centro para fora da cidade, sem numeração, sendo uma para negócio e residência, com cinco cômodos, cobertos de telhas francesas, ladrilhada de tijolos, com uma pequena garagem anexa e duas casas para residência, sendo uma com seis cômodos e outra com quatro cômodos, coberta de telhas francesas, ladrilhadas de tijolos e respectivo terreno das três (03) casas cercado de muros de taipas, medindo setenta e seis (76) metros de frente por quarenta (40) metros de fundos, confrontando com José Alves Tosta por um lado e com terreno do Patrimônio Municipal arrendado a Júlio Antônio da Silva do outro lado e no fundo. Laudo de Avaliação: 6. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DA POSSE - 6.1 HISTÓRICO REGISTRAL - Conforme certidão expedida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberaba/MG, o imóvel originário foi adquirido por Miguel José Campos, mediante Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 23 de julho de 1941 e registrada em 30 de agosto de 1944. A certidão registra, ainda, que a antiga Estrada Carroçável que contornava a Cabeceira das Bicas, passou a denominar-se Rua Varginha. 6.2 CARACTERIZAÇÃO DA POSSE - Embora a propriedade formal permaneça vinculada ao Espólio de Miguel José Campos, verificou-se a existência de posse exercida por Miguel Carlos Alberto da Costa. Conforme informações obtidas durante a diligência e documentos constantes dos autos, a posse apresenta características de continuidade, notoriedade e exploração econômica, especialmente em razão da atividade hoteleira desenvolvida no local. Os direitos possessórios exercidos pelo requerido foram objeto de penhora judicial no processo de origem, circunstância que evidencia o reconhecimento de seu conteúdo patrimonial. 6.3 IMÓVEL SITUADO NA RUA VARGINHA Nº 700 - No local funciona o estabelecimento denominado Hotel Vila Romana. Conforme cadastro imobiliário municipal referente ao exercício de 2024, o imóvel possui área de terreno de 3.187,75 m² e área construída cadastrada de 2.164,44 m², apresentando valor venal total de R$ 3.102.414,77. A edificação desenvolve-se em pavimento térreo e pavimento superior. No pavimento térreo foram observados recepção, refeitório, cozinha, banheiros masculino e feminino, rouparia, depósito, circulação interna e dezoito unidades habitacionais identificadas pelos números 101 a 118, todas compostas por dormitório e banheiro. Na área externa foram constatadas varanda coberta com churrasqueira, sauna, vestiários, cozinha de funcionários, depósitos, sanitários externos e áreas destinadas ao estacionamento de veículos. No pavimento superior foram observados dezesseis quartos identificados pelos números 201 a 216, além de uma suíte master que se encontrava fechada no momento da vistoria. Durante a diligência foram identificadas trinta e cinco unidades habitacionais acessíveis. O funcionário responsável informou verbalmente a existência de quarenta e cinco quartos no empreendimento, informação que não pôde ser integralmente confirmada por esta Perita em razão das limitações de acesso verificadas na data da inspeção. 6.4 IMÓVEL SITUADO NA RUA VARGINHA Nº 720 - O imóvel situado na Rua Varginha nº 720 era anteriormente destinado à realização de eventos e festas. Na data da vistoria encontrava-se desativado e fechado, embora tenha sido possível observar suas características construtivas e realizar o correspondente levantamento fotográfico. 7. ESTADO DE CONSERVAÇÃO E ASPECTOS CONSTRUTIVOS - Durante a vistoria do imóvel emplacado com o n. 700, onde funciona de maneira simples o Hotel Vila Romana, foram constatadas manifestações patológicas compatíveis com deficiência de manutenção ao longo do tempo. Nas fachadas externas observaram-se sinais de infiltração ascendente na porção inferior das paredes, bem como fissuração mapeada no revestimento. Foram identificados pontos de umidade e infiltração associados ao destacamento de revestimentos em sacadas e elementos externos. Na recepção do hotel verificou-se a presença de manchas de umidade e mofo. O pavimento de concreto existente nas áreas de estacionamento apresentou trincas, desgastes superficiais e sinais de envelhecimento decorrentes do uso contínuo. Considerando os elementos observados durante a diligência, conclui-se que o conjunto apresenta estado geral de conservação classificado como regular a inferior, demandando intervenções de manutenção corretiva e preventiva. Muitos cômodos estavam interditados devido à impossibilidade de uso. O imóvel emplacado com o n. 720, antigo Salão de eventos e festas encontrava-se fechado, mas possível perceber manifestações patológicas compatíveis com deficiência de manutenção ao longo do tempo. 12. DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS DIREITOS POSSESSÓRIOS - Considerando que o objeto da presente perícia não se refere à propriedade plena do imóvel, mas sim à avaliação econômica dos direitos possessórios exercidos sobre o bem, impõe-se a aplicação de fator redutor em razão da ausência de domínio formal. Todavia, no caso concreto, verifica-se que a posse apresenta elevado grau de consolidação, uma vez que: O imóvel nº 700 encontra-se em efetiva exploração econômica por meio de atividade hoteleira em funcionamento; Aposse apresenta continuidade, publicidade e exploração produtiva; Há utilização econômica relevante e organizada do bem; Embora inexistente o registro imobiliário em nome do possuidor, há estabilidade fática da ocupação. Por outro lado, subsistem fatores redutores, tais como a ausência de propriedade formal registrada e o risco jurídico inerente à situação dominial vinculada a espólio, o que impacta a liquidez do direito possessório no mercado imobiliário.ÔNUS E GRAVAMES: R.01 Penhora: Ação de Execução Fiscal, Processo 701.11.038.094-9 da Vara de Execuções Fiscais, Falências e Registros Públicos de Uberaba/MG, movida por MUNICÍPIO DE UBERABA. R.04 Penhora: Ação de Execução Fiscal, Processo 701.16.014063-1 da Vara Empresarial, de Execuções Fiscais, Falências e Registros Públicos de Uberaba/MG, movida por MUNICÍPIO DE UBERABA. R.05 Penhora Direitos Possessórios: Ação de Cumprimento de Sentença, Processo 0735308-18.2022.8.07.0001 da 3ª VC de Brasília/DF, movida por PEDRO HENRIQUE ALVES DO NASCIMENTO. R.06 Penhora Direitos Possessórios: Nestes autos. Av.07 Existência de Ação: Ação de Cumprimento de Sentença, Processo 5180967-94.2022.8.09.0021 da VC de Caçu/GO, movida por VALTER RODRIGUES PINTO. (Id 287561910).Débitos IPTU/TCRSU: Identificação: 421.0123.0002.001: R$ 298.164,07; Identificação: 421.0123.0003.001: R$ 28.075,99; Identificação: 421.0123.0004.001: R$ 62.371,37; Identificação: 421.0123.0005.001: R$ 38.485,72.Identificação: 421.0123.0005.001: R$ 38.485,72. Dados do registro do imóvel: 66.713 do 1º CRI de Uberaba/MG. Inscrição do imóvel no registro fazendário: Não consta.Avaliação: R$ 4.084.317,28 (quatro milhões e oitenta e quatro mil e trezentos e dezessete reais e vinte e oito centavos), conforme avaliação de ID 284414946.